Што такое кіраванне агульнай маёмасцю і чаму патаннеюць некалькі ЖКП?
Пры аплаце жыллёва-камунальных паслуг за чэрвень грамадзяне ўбачаць у жыроўках новы радок «паслуга па кіраванні агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання». Што гэта за паслуга, хто яе будзе аказваць і колькі мы будзем плаціць-высветліў партал камунальнай пісьменнасці.
Заканадаўства
Увядзенне Паслугі па кіраванні агульнай маёмасцю прадугледжана Палажэннем аб парадку разлікаў і ўнясення платы за жыллёва-камунальныя паслугі і платы за карыстанне жылымі памяшканнямі дзяржаўнага жыллёвага фонду, а таксама кампенсацыі выдаткаў на электраэнергію, зацверджаным пастановай Савета Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 2014/06/12 № 571.
Змены, прынятыя ў красавіку бягучага года, дапоўнілі дадзены дакумент кіраўніком 17 " Плата за паслугу па кіраванні
агульным маёмасцю сумеснага домаўладання». У ёй адзначаецца, што плата за гэтую паслугу штомесяц уносіцца плацельшчыкамі ЖКП, якія з'яўляюцца ўдзельнікамі сумеснага домаўладання. Вылічацца яна будзе суразмерна агульнай плошчы належыць ўласніку жылля і нежылых памяшканняў у доме.
Плацім асобна, але паслуга не новая
Прадчуваючы сто пытанняў ад спажыўцоў, адзначым, што, хоць гэтая паслуга і будзе вынесена ў асобны радок у жыроўцы, яна далёка не новая. Мы і раней плацілі за кіраванне агульнай маёмасцю, гэта было ўключана ў тарыфы некалькіх ЖКП: тэхнічнае абслугоўванне дома і ліфта, вываз тка і Санітарнае ўтрыманне дапаможны памяшканняў. Пасля вылучэнні дадзенай паслугі ў асобную, сабекошт чатырох вышэйпералічаных паслуг стане менш.
Так, напрыклад, тарыф за тэхнічнае абслугоўванне дома будзе зніжаны з 0,1322 да 0,1238 руб. за 1 кв. м, тэхнічнае абслугоўванне ліфта патаннее з 1,5 да 1,43 руб. на аднаго жыхара, за санітарны ўтрыманне ў Менску мы заплацім у чэрвені 85 капеек на аднаго пражываючага замест 88. Такія тарыфы вызначаны ўказам Прэзідэнта № 490 ад 24 снежня 2020 г.
Хто прадастаўляе паслугі?
На сённяшні дзень кіраваць сумесным домаўладаннем у Беларусі можна трыма спосабамі. Удзельнікі сумеснага домаўладання, які ўключае не больш за 10 кватэр, могуць заключыць паміж сабой дагавор сумеснага кіравання. Другі спосаб-гэта стварэнне юрыдычнай асобы-таварыства ўласнікаў або ЖБВК. Калі не выбраны два папярэдніх варыянту, кіраванне агульным маёмасцю ажыццяўляецца ўпаўнаважаным асобай, якое прызначыць выканкам. Фактычна, гэта амаль увесь стары шматпавярховы жыллёвы фонд краіны, то ёсць дома, абслугоўваннем якіх займаецца ЖЭС.
"Жыллёвы кодэкс прапануе права выбару: альбо стварыць арганізацыю уласнікаў (мс, ЖБВК) і
самастойна кіраваць агульным маёмасцю, альбо скарыстацца паслугамі вонкавага кіраўніка
упаўнаважанай асобы."
- З узнікненнем сумеснага домаўладання адразу ж з'яўляецца неабходнасць па яго кіраванні. Бо ў уласнікаў кватэр, акрамя правоў на жылыя памяшканні, існуюць і абавязкі па эксплуатацыі і зместу агульнай маёмасці: пад'ездаў, дахаў, падвалаў, унутрыдамавых абсталявання, агульнадамавыя прыбораў уліку і іншых аб'ектаў, — адзначае начальнік упраўлення жыллёвай гаспадаркі МЖКХ Андрэй РАМАШКА. - Жыллёвы кодэкс прапануе права выбару: альбо стварыць арганізацыю уласнікаў (мс, ЖБВК) і самастойна кіраваць агульнай маёмасцю, альбо скарыстацца паслугамі знешняга кіраўніка-упаўнаважанага асобы. Пакуль паслуга па кіраванні агульнай маёмасцю была замаскіраваная ў іншых ЖКП, стваралася ўражанне, што ніякага кіравання як быццам і няма. Але гэта не так. Падобнага роду дзейнасць існавала заўсёды, але плацілі мы за яе ў складзе астатніх паслуг. Аднак кіраванне сумесным домаўладаннем-гэта важная арганізацыйная складнік, таму і было прынята рашэнне расшчапіць патокі, зрабіўшы яе самастойнай паслугай.
Незалежны эксперт у сферы нерухомасці-выканаўчы дырэктар Міжнароднай асацыяцыі менеджменту нерухомасці Генадзь каленаў - таксама адзначае важнасць кіравання агульным маёмасцю дома, параўноўваючы яго з кіраваннем самалётам.
- Там ёсць камандзір карабля, які прымае ключавыя рашэнні і кантралюе ўсе астатнія службы (кіраўнік у ЖКГ), а таксама сцюарды (сэрвісныя і клининговые паслугі ў ЖКГ), тэхнічная служба палётаў (ЖЭУ ў ЖКГ), і ўсе яны гуляюць важную ролю, але без камандзіра карабля палёт немагчымы або небяспечны. Таму ў доўгатэрміновай перспектыве менавіта гэтая паслуга-кіраванне агульнай маёмасцю дома - будзе развівацца, удасканальвацца і мець вялікае значэнне для павелічэння сучаснага і камфортнага жылля ў беларускіх гарадах, - адзначае эксперт.
— Што ўваходзіць у абавязкі ўпаўнаважанага асобы.
Упаўнаважаная асоба-гэта дзяржаўны заказчык у сферы ЖКГ. У Мінску, абласных цэнтрах, некаторых буйных гарадах (Пінск, Наваполацк і інш.) — Гэта камунальныя ўнітарныя прадпрыемствы ЖКГ (КУП ЖКГ), у невялікіх мястэчках гэта могуць быць філіялы ЖКГ.
Упаўнаважаная асоба - гэта кіруючая кампанія, якая забяспечвае ў першую чаргу правы спажыўцоў паслуг ЖКГ на падставе дагавора, у якім, акрамя правоў, вызначаны і абавязкі бакоў па належнай эксплуатацыі агульнай маёмасці дома, прапісаная іншая дзейнасць, аж да прадстаўлення інтарэсаў уласнікаў жылля ў судзе.
Па дамове на кіраванне агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання адзін бок (упаўнаважаная асоба) па даручэнні іншага боку (удзельніка сумеснага домаўладання) за плату абавязваецца арганізаваць аказанне сямі асноўных і пяці дадатковых жыллёва-камунальных паслуг, ажыццяўляць іншую дзейнасць, накіраваную на дасягненне мэтаў кіравання агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання.
Упаўнаважаная асоба-гэта кіруючая кампанія, якая забяспечвае ў першую чаргу правы спажыўцоў паслуг
ЖКГ на падставе дагавора, у якім, акрамя правоў, вызначаны і абавязкі бакоў па належнай
эксплуатацыі агульнай маёмасці дома, прапісаная іншая дзейнасць, аж да прадстаўлення інтарэсаў
уласнікаў жылля ў судзе.
- Гэта значыць спажыўцу не трэба будзе заключаць некалькі дагавораў на прадастаўленне ЖКП. Будзе адзін дагавор з упаўнаважаным асобай, — адзначае Андрэй РАМАШКА. - Выключэнне складаюць толькі паслугі газа-, электра -, водазабеспячэння і водаадвядзення, аплата якіх ажыццяўляецца па сведчаннях індывідуальных прыбораў уліку. Для кожнай з іх у спажыўца будуць індывідуальныя дагаворы.
У іншую дзейнасць упаўнаважанай асобы, па словах Андрэя Рамашкі, будзе ўваходзіць правядзенне конкурсаў па выбары выканаўцаў ЖКП, кантроль за якасцю аказання паслуг, а таксама рашэнне прэтэнзійных пытанняў і разгляд зваротаў грамадзян, звязаныя з іх жаданнем палепшыць камфортнасць пражывання.
- Дапусцім, ва ўласнікаў кватэр ёсць жаданне зрабіць больш эстэтычны і дарагі рамонт пад'езда, а не па мінімальнай каштарысе, якую, як правіла, прапануе выканаўца. Або ўцяпліць дом. Хто павінен заняцца вырашэннем гэтых пытанняў-арганізаваць сход, узгадніць праекты, дакументы, знайсці падрадчыка, прыняць акт выкананых работ? Гэтым будзе займацца ўпаўнаважаная асоба, - удакладняе эксперт.
Дзе шукаць інфармацыю аб упаўнаважанай асобе?
Законам аб абароне правоў спажыўцоў жыллёва-камунальных паслуг (арт.8) прадугледжана, што інфармацыя аб месцы знаходжання і рэжыме працы ўпаўнаважанай асобы, яго кіраўніку (імя, пасада, нумар кабінета, службовага тэлефона), аб адказных за заключэнне дагавораў, ліквідацыя недахопаў жыллёвакамунальных паслуг, а таксама аб рэжыме іх працы і часу прыёму грамадзян павінна быць на шыльдах, інфармацыйных стэндах жылых дамоў, у СМІ, на афіцыйных і профільных інтэрнэт-парталах арганізацый ЖКГ, мясцовай адміністрацыі, у выканкаме. Атрымаць звесткі можна і па тэлефоне 115.
Ці будзе прадастаўляцца паслуга, калі дамова не заключаць?
У Жыллёвым кодэксе прапісана, што ўпаўнаважаная асоба абавязана прапанаваць спажыўцу заключыць дамову на кіраванне агульнай маёмасцю.
Па словах Андрэя РАМАШКА, будзе дзейнічаць так званы публічны дагавор (публічная аферта). У нашым выпадку-зацверджаны тыпавы дагавор, размешчаны ў адкрытым доступе, з наборам неабходных істотных умоў, які заключаецца з усімі, якія атрымліваюць паслугу па кіраванні агульным маёмасцю. Каб прыняць ўмовы аферты, няма неабходнасці што-небудзь падпісваць і завяраць пячаткай, досыць здзейсніць дзеянні па выкананні названых у ім умоў, напрыклад прыняць і аплаціць паслугу. Фактычна дагавор будзе лічыцца заключаным з 1 чэрвеня. Калі ж ўласніку будзе патрэбен яго папяровы варыянт, то яго можна атрымаць у офісе РДЦ, а таксама па месцы знаходжання ўпаўнаважанай асобы.
Фактычна дагавор будзе лічыцца заключаным з 1 чэрвеня.
- Пры гэтым варта ведаць, што адсутнасць дамовы з спажыўцом або адмова спажыўца заключыць падобны дагавор не вызваляе яго ад платы за паслугу
па кіраванні. Тут працуе той жа прынцып, як і ў выпадку з прадастаўленнем асноўных ЖКП. Адмовіцца нельга — - адзначае начальнік упраўлення жыллёвай гаспадаркі МЖКХ.
На думку Генадзя КАЛЕНАВА, калі кіраванне было "схавана" ўнутры іншых паслуг, і ЖЭС (напрыклад) сам і кіраваў, і сам сябе кантраляваў, уласнікам кватэр было наогул незразумела, што гэта за «кіраванне» такое.
— Цяпер кожны ўласнік будзе мець дагавор на кіраванне, дзе вельмі дакладна і вельмі падрабязна пералічаныя абавязкі ўпаўнаважанага асобы, — кажа эксперт.
Як паслуга па кіраванні жыллём будзе прадастаўляцца ў МС або ЖБВК?
Для таварыстваў уласнікаў нічога не мяняецца. Як ужо адзначалася вышэй, У МС вызначыліся з кіраваннем ўжо тады, калі прынялі рашэнне аб стварэнні юрыдычныя асобы. Правы і ўзаемаадносіны удзельнікаў мс (арганізацыі забудоўшчыкаў) зафіксаваныя Статутам (у якім таксама прапісаны абавязкі МС і ЖБВК па кіраванні агульнай маёмасцю), а паўнамоцтвы на выбар выканаўцаў ЖКП, на аднастайнасць правядзення эксплуатацыі агульнай маёмасці дэлегаваны органам праўлення і яго старшыні. Выдаткі па кіраванні агульным маёмасцю пакрываюцца за кошт членскіх і мэтавых узносаў.
Кіраванне жыллём – гэта міжнародны вопыт або Беларускае вынаходніцтва?
- Упраўленне агульнай маёмасцю шматкватэрнага жылога дома ў развітых краінах як Еўропы, так і Азіі з'яўляецца вышэйшым відам дзейнасці вось ужо больш за 70 гадоў. І ўсюды гэта-асобны, асаблівы від дзейнасці, які ажыццяўляецца на дагаворнай аснове і мае свой кошт — - распавядае Генадзь каленаў. - Напрыклад, у Аўстрыі і Германіі, Бельгіі і Швейцарыі ў кожным сумесным домаўладанні, аб'яднанні уласнікаў, абіраецца Савет дома, які дзейнічае на грамадскіх пачатках. Старшыня Савета ўяўляе аб'яднанне уласнікаў перад кіраўніком (дзеючым у выглядзе кампаніі), а кіраўнік без усялякіх «але» і «калі» ўяўляе аб'яднанне уласнікаў перад усімі партнёрамі (заключае дагаворы на прадастаўленне жилищнокоммунальных паслуг, рамонт дома, займаецца дазволам канфліктаў, рыхтуе і праводзіць агульныя сходу, прадастаўляе уласнікам гадавыя справаздачы і г.д.). У дамове з кіраўніком прадугледжаны яго абавязкі па адносінах да уласнікам, склад работ і іх кошт.
Такім чынам, па словах эксперта, з'яўленне паслугі "Упраўленне агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання" ў Беларусі-гэта не навацыя, а выкарыстанне вельмі старога і праверанага станоўчага сусветнага вопыту.
- Але не капіраванне яго, а выкарыстанне сутнасці-падзел дзейнасці на вышэйшы выгляд (кіраванне) і другарадныя, але таксама вельмі важныя задачы (агляд і тэхнічнае абслугоўванне сістэм дома, рамонт, пастаўка рэсурсаў, клининговые і іншыя паслугі). Калі казаць прасцей, падзел функцый "Савецкага ЖЭКа" на заказчыка паслуг у асобе кіраўніка (КУП ЖКГ ці мс, ЖБВК) і выканаўцаў (ЖЭУ, ТАА і іншыя дзяржаўныя і прыватныя падрадчыкі), — адзначае эксперт.
Пры гэтым эксперт звяртае ўвагу, што г. зв. «кіраўнікі кампаніі» у Расеі, Украіне, Узбекістане, іншых постсавецкіх краінах у класічным разуменні не з'яўляюцца кіраўнікамі.
- Гэта гібрыдныя кампаніі, якія і кіруюць, і пастаўляюць паслугі, і праз свой разліковы рахунак прапускаюць абсалютна ўсе фінансавыя патокі, у тым ліку грошы уласнікаў за энергію, ваду, газ і інш., — кажа ён. - Таму ў Беларусі, як і ў развітых краінах свету, кіраванне агульнай маёмасцю шматкватэрнага дома выдзелена ў асобны від дзейнасці, і беларускія дзяржаўныя кіраўнікі будуць займацца толькі кіраваннем, дзейнічаючы ад імя ўласнікаў і ў іх інтарэсах за ўзнагароджанне, памер якога рэгулюе дзяржава.